قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمانهاي فاقد سند رسمي

قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمانهاي فاقد سند رسمي چیست؟ بی شک یکی از دغدغه های مردم که دارای املاک فاقد سند هستند، رفع بلاتکلیفی و ثبت رسمی املاک و دریافت سند رسمی برای ملک خود می باشد. در این مطلب قانون مصوب تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی که در سال 1390 به تایید مجلس شورای اسلامس و شورای نگهبان در آمده است را قراردادیم تا با توجه به مفاد و ماده های این قانون نسبت به رفع مشکل خود اقدام نمایید.

قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمانهاي فاقد سند رسمي

مصوب 1390,09,20

ماده 1ـ به منظور صدور اسناد مالكيت ساختمانهاي احداث شده بر روي اراضي با سابقه ثبتي كه منشأ تصرفات متصرفان، نيز قانوني است و همچنين صدور اسناد مالكيت براي اراضي كشاورزي و نسقهاي زراعي و باغاتي كه شرايط فوق را دارند لكن به‌علت وجود حداقل يكي از موارد زير، صدور سند مالكيت مفروزي از طريق قوانين جاري براي آنها ميسور نمي‌باشد، در هر حوزه ثبتي هيأت يا هيأتهاي حل اختلاف كه در اين قانون هيأت ناميده مي‌شود با حضور يك قاضي به انتخاب رئيس قوه قضائيه، رئيس اداره ثبت يا قائم‌مقام وي، و حسب مورد رئيس اداره راه و شهرسازي يا رئيس اداره جهاد كشاورزي يا قائم‌مقام آنان تشكـيل مي‌گردد. هيأت مذكور با بررسي مدارك و دلايل ارائه شده و در صورت لزوم انجام تحقيقات لازم و جلب نظر كارشناس مبادرت به صدور رأي مي‌كند. (قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمانهاي فاقد سند رسمي)
الف ـ فوت مالك رسمي و حداقل يك نفر از ورثه وي
ب ـ عدم دسترسي به مالك رسمي و در صورت فوت وي عدم دسترسي به حداقل يك‌نفر از ورثه وي
پ ـ مفقود الاثر بودن مالك رسمي و حداقل يك نفر از ورثه وي
ت ـ عدم دسترسي به مالكان مشاعي در مواردي كه مالكيت متقاضي، مشاعي و تصرفات وي در ملك، مفروز است.

تبصره 1 ـ هيأت مكلف است حسب مورد از دستگاههاي ذي‌ربط استعلام و يا از نمايندگان آنها براي شركت در جلسه، بدون حق رأي دعوت كند.

تبصره 2 ـ فوت مالك رسمي و وارث وي با استعلام از سازمان ثبت احوال كشور و مفقودالاثر بودن با حكم قطعي دادگاه صالح و عدم دسترسي با استعلام از نيروي انتظامي يا شوراي اسلامي محل يا ساير مراجع ذي‌صلاح يا شهادت شهود يا تحقيقات محلي احراز مي‌شود.

تبصره 3 ـ تصميمات هيأت در مورد املاك افراد غايب و محجور با نظر قاضي هيأت، معتبر است.

ماده 2 ـ اراضي دولتي، عمومي، ملي، منابع طبيعي و موات از شمول اين قانون مستثني مي‌باشند.

تبصره 1 ـ دبير هيأت مكلف است قبل از رسيدگي هيأت، جريان ثبتي ملك را از اداره ثبت استعلام نمايد و در صورتي كه ملك جزء اراضي موضوع اين ماده باشد مراتب را به‌طور كتبي به هيأت گزارش كند تا هيأت تصميم مقتضي را اتخاذ نمايد.

تبصره 2 ـ هيأت مكلف است در هر پرونده‌اي كه سابقه ملي يا موات بودن را دارد نظر وزارتخانه‌هاي راه و شهرسازي يا جهاد كشاورزي را درباره اين ماده استعلام كند. وزارتخانه‌هاي مذكور مكلفند ظرف يك ‌ماه پس از وصول نامه هيأت، به استعلام پاسخ دهند. در صورت عدم وصول پاسخ، هيأت به رسيدگي خود ادامه مي‌دهد.

تبصره 3 ـ در صورت عدم ارسال پاسخ در مهلت مذكور در تبصره (2) يا ارسال پاسخ خلاف واقع، متخلف به انفصال موقت از خدمت دولتي به مدت سه‌ماه تا يك ‌سال و در صورت تكرار به انفصال دائم از خدمات دولتي محكوم مي‌شود.

ماده 3 ـ اداره ثبت اسـناد و املاك محل مكلـف است آراء هيأت را در دونوبت به فاصله پانزده روز از طريق روزنامه‌هاي كثيرالانتشار و محلي آگهي نمايد. همچنين اين اداره مكلف است در روستاها علاوه بر انتشار آگهي، رأي هيأت را با حضور نماينده شوراي اسلامي روستا در محل الصاق نمايد. صورتمجلس الصاق آگهي با امضاء نماينده اداره ثبت اسناد و املاك و نماينده شوراي اسلامي روستا در پرونده ضبط مي‌شود. در صورتي كه اشخاص ذي نفع به آراء اعلام شده اعتراض داشته باشند بايد از تاريخ انتشار آگهي و در روستاها از تاريخ الصاق در محل تا دو ماه اعتراض خود را به اداره ثبت محل وقوع ملك تسليم و رسيد اخذ نمايند. معترض بايد ظرف يك ماه از تاريخ تسليم اعتراض مبادرت به تقديم دادخواست به دادگاه عمومي محل نمايد و گواهي تقديم دادخواست را به اداره ثبت محل تحويل دهد. در اين صورت اقدامات ثبت، موكول به ارائه حكم قطعي دادگاه است. در صورتي كه اعتراض در مهلت قانوني واصل نگردد يا معترض، گواهي تقديم دادخواست به دادگاه عمومي محل را ارائه نكند، اداره ثبت محل بايد مبادرت به صدور سند مالكيت نمايد. صدور سند مالكيت مانع از مراجعه متضرر به دادگاه نيست. (قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمانهاي فاقد سند رسمي)

ماده 4 ـ در صورتي‌كه تشخيص حدود واقعي ملك با اشكال مواجه شود به‌طوري كه نقشه‌برداري از كل ملك امكانپذير نباشد، كارشناس يا هيأت كارشناسان موظفند محدوده‌اي كه از چهار طرف به‌وسيله خيابان يا رودخانه يا جاده ونظاير آنها يا هرگونه عوارض طبيعي مشخص، از ساير قسمتهاي ملك جدا باشد بر مبناء استاندارد حدنگاري(كاداستر)، نقشه‌برداري كنند و قطعه يا قطعاتي كه نسبت به آنها تقاضانامه تسليم شده را در آن منعكس و موقعيت محدوده مذكور را نسبت به نزديكترين نقطه ثابت غيرقابل تغيير محل، مشخص و مراتب را به‌طور مستدل صورتمجلس نمايند. در اين‌صورت، نقشه كلي ملك ضرورت ندارد. (قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمانهاي فاقد سند رسمي)

ماده 5 ـ هيأت در صورت احراز تصرفات مالكانه و بلامنازع متقاضي موضوع بند(ت) ماده (1) اين قانون، پس از كارشناسي و تهيه نقشه كلي ملك و انعكاس قطعه مورد تصرف در آن، مبادرت به صدور رأي مي‌نمايد.

ماده 6 ـ تفكـيك و افراز اراضي كشاورزي و باغات و صـدور سند مالكيت براي آنها با رعايت قانون جلوگيري از خردشدن اراضي كشاورزي و ايجاد قطعات مناسب فني، اقتصادي مصوب 21 / 11 / 1385 مجمع تشخيص مصلحت نظام بلامانع است.

تبصره 1 ـ صدور سند تفكيكي آن دسته از اراضي كشاورزي اعم از نسق و باغ كه مساحت آنها زير حدنصابهاي مندرج مذكور بوده لكن به دليل محاط شدن به معابر عمومي موجود يا اراضي دولتي و ملي و يا اراضي داراي سند تفكيكي؛ امكان صدور سند مشاعي براي آنها وجود ندارد، بلامانع است.

تبصره 2 ـ تفكيك و افراز نسقهاي زراعي و باغات مشمول«قانون مربوط به اصلاحات ارضي مصوب 26 / 2 / 1339 و اصلاحات بعدي آن» و اراضي ‌مشمول قانون واگذاري زمينهاي باير و داير كه بعد از انقلاب به صورت كشت موقت در اختيار كشاورزان قرار گرفته است مصوب 8 / 8 / 1365 و اصلاحات بعدي آن فقط به ميزان نسق اوليه يا سند بيع شرط، مجاز است و صدور سند تفكيكي براي صاحب نسق اوليه يا سند بيع شرط يا خريداران از آنها به ميزان نسق اوليه يا سند بيع شرط، بلامانع مي‌باشد.

تبصره 3 ـ صدور سند رسمي براي اعيانيهاي احداث‌شده در اراضي كشاورزي و باغات با رعايت قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغها مصوب 31 / 3 / 1374 و اصلاح بعدي آن بلامانع است. در صورت وجود اعياني غيرمجاز، صدور سند عرصه بدون درج اعياني منعي ندارد.

تبصره 4 ـ صدور سند مالكيت براي اراضي كشاورزي و نسقهاي زراعي و باغات در صورتي‌ كه ميزان تصرفات متقاضي ثبت، بيش از نسق زراعي يا باغي باشد، چنانچه معارضي وجود نداشته باشد با رأي هيأت بلامانع است.

ماده 7 ـ در مناطقي كه مالك عرصه و اعيان يكي نباشد و مورد معامله، اعيان ملك باشد، چنانچه مالك عرصه در هيأت حاضر و مالكيت متقاضي اعيان را نسبت به عرصه تأييد نمايد، هيأت به درخواست وي رسيدگي و با احراز تصرفات مالكانه متقاضي اعياني، رأي به صدور سـند مالكيت عرصه و اعيان مي‌دهد. در صـورت عدم مراجـعه مالك يا عدم تأييد مدارك ارائه شده، هيأت با حفظ حقوق مالك عرصه، رأي به صدور سند مالكيت اعيان براي مالك يا مالكان مي‌دهد و مراتب را به اداره ثبت محل جهت صدور سند اعلام مي‌نمايد.

تبصره ـ صدور سند تفكيكي براي آپارتمانهاي مشمول اين ماده بر اساس «قانون تملك آپارتمانها مصوب 16 / 12 / 1343 و اصلاحات بعدي آن» صورت مي‌گيرد.

ماده 8 ـ درصورتي‌كه سند مورد تقاضا، اراضي كشاورزي و نسق زراعي و باغ باشد، هيأت بايد با توجه به محل وقوع اراضي حسب ‌مورد، نظر وزارتخانه‌هاي راه و شهرسازي يا جهاد كشاورزي را استعلام نمايد. مراجع مذكور مكلفند ظرف دو‌ماه از تاريخ ابلاغ با رعايت قانون ملي كردن جنگلها مصوب 27 / 10 / 1341 و اصلاحات بعدي آن، قانون افزايش بهره‌وري بخش كشاورزي و منابع طبيعي مصوب 23 / 4 / 1389، قانون حفظ و گسترش فضاي سبز و جلوگيري از قطع بي‌رويه درخت مصوب 11 / 5 / 1352 و اصلاحات بعدي آن، قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغها مصوب 31 / 3 / 1374و اصلاح بعدي آن، قانون منع فروش و واگذاري اراضي فاقد كاربري مسكوني براي امر مسكن به شركتهاي تعاوني مسكن و ساير اشخاص حقيقي و حقوقي مصوب 6 / 5 / 1381 و قانون جلوگيري از خردشدن اراضي كشـاورزي و ايجاد قطـعات مناسـب فني، اقـتصادي مصـوب 21 / 11 / 1385 مجمـع تشخـيص مصلحت نظام و با رعايت ماده (6) اين قـانون اعلام‌ نظـر نمايند. در صورت عدم ارسال پاسخ در مهلت مذكور يا ارسال پاسخ خلاف واقع، متخلف به انفصال موقت از خدمت دولتي به مدت سه‌ ماه تا يك سال توسط هيأتهاي رسيدگي به تخلفات اداري محكوم مي‌شود. در صورت تكرار، متخلف يا متخلفين به انفصال دائم از خدمات دولتي محكوم مي‌گردند.

تبصره 1 ـ سازمان حفاظت محيط زيست موظف است نقشه مناطق چهارگانه موضوع قانون محيط زيست را با مختصات جغرافيايي تهيه نمايد و در اختيار واحدهاي ثبتي كشور قراردهد.

تبصره 2ـ در صورتي كه اراضي مشمول اين ماده در حريم شهر‌ها واقع شده‌باشد، هيأت مكلف است نظر هر دو وزارتخانه راه و شهرسازي و جهاد كشاورزي را استعلام نمايد.

ماده 9 ـ در صورتي كه تمام يا بخشي از اعيان در اراضي موقوفه احداث شده باشد، هيأت با موافقت متولي و اطلاع اداره اوقاف محل و رعايت مفاد وقفنامه و چنانچه متولي منصوص نداشته باشد با موافقت اداره اوقاف و رعايت مفاد وقفنامه و مصلحت موقوف عليهم و با در نظر گرفتن جميع جهات به موضوع رسيدگي و پس از تعيين اجرت عرصه و حقوق موقوفه كه حداكثر ظرف دوماه توسط اداره مذكورصورت مي‌گيرد به صدور رأي اقدام مي‌كند.

تبصره ـ در صورت عدم ارسال پاسخ در مهلت دو‌ماهه يا ارسال پاسخ خلاف واقع، متخلف به انفصال موقت از خدمت دولتي به مدت سه ماه تا يك‌سال محكوم و در صورت تكرار، به انفصال دائم از خدمات دولتي محكوم مي‌شود.

ماده 10 – در مورد متصرفين اراضي مؤسسات و نهادهاي عمومي غيردولتي، هيأت بايد نماينده تام‌الاختيار دستگاه صاحب زمين را دعوت يا نظر آن دستگاه را استعلام نمايد. در صورت ابلاغ دعوتنامه و عدم معرفي نماينده يا عدم اعلام پاسخ ظرف دو‌ ماه، متخلف يا متخلفين به انفصال موقت از خدمت به مدت سه ماه تا يك‌سال توسط هيأتهاي رسيدگي به تخلفات اداري يا مراجع انضباطي مربوط محكوم مي‌شوند. در صورت تكرار، متخلف يا متخلفين به انفصال دائم محكوم مي‌گردند.

تبصره ـ شهرداريها مي‌توانند تنها درباره املاك اختصاصي خود با انتقال ملك به متصرف موافقت نمايند.

ماده 11 ـ عدم ارسال پاسخ از سوي مراجع مذكور در مواد (8) و (10) و تبصره ماده(9) مانع رسيدگي هيأت نمي‌باشد.

ماده 12 ـ مراجع مذكور در مواد (9) و (10) اين قانون پس از ابلاغ رأي قطعي هيأت و به ترتيب پرداخت اجرت زمين و يا بهاي آن از سوي متقاضي، مكلفند ظرف دوماه نماينده خود را جهت امضاء سند انتقال معرفي نمايند. در غير اين صورت، اداره ثبت محل پس از اطمينان از پرداخت اجرت زمين يا توديع بهاي آن به تنظيم سند انتقال اقدام مي‌نمايد.

ماده 13 ـ هرگاه درمورد قسمتي از ملك مورد درخواست متقاضي، قبلاً اظهارنامه ثبتي پذيرفته نشده يا تقديم نشده باشد، هيأت به موضوع رسيدگي و نظر خود را جهت تنظيم اظهارنامه حاوي تحديد حدود، به واحد ثبتي ابلاغ مي‌كند. واحد ثبتي مكلف است پس از تنظيم اظهارنامه حاوي تحديد حدود، مراتب را در اولين آگهي نوبتي و تحديد حدود به صورت همزمان به اطلاع عموم برساند.

تبصره ـ چنانچه ملك در جريان ثبت باشد و سابقه تحديد حدود نداشته باشد، واحد ثبتي آگهي تحديد حدود را به صورت اختصاصي منتشر مي‌كند.

ماده 14 ـ در صورتي‌كه ملك قبلاً در دفتر املاك ثبت شده باشد و طبق مقررات اين قانون و به موجب رأي هيأت، دستور صدور سند مالكيت به نام متصرف صادر گرديده ‌باشد، پس از انتشار آگهي موضوع ماده (3) اين قانون مراتب در ستون ملاحظات دفتر املاك قيد و در دفتر املاك جاري به نام متصرف ثبت مي‌شود.

ماده 15 ـ به سازمان ثبت اسناد و املاك كشور اجازه داده مي‌شود چنانچه متصرفين در يك پلاك چند نفر باشند با دريافت هزينه‌كارشناسي و انتخاب هيأتي از كارشناسان ثبتي، حدود كلي پلاك را نقشه‌برداري و تصرفات اشخاص را به تفكيك با ذكر تاريخ تصرف و قدمت بنا و اعيان تعيين و دستور رسيدگي را حسب مورد با انطباق آن با موارد فوق صادر نمايد. نحوه تعيين كارشناس يا هيأت كارشناسي و هزينه‌هاي متعلقه و ارجاع كار و ساير موارد به موجب آيين‌نامه اجرائي اين قانون تعيين مي‌شود.

تبصره 1ـ رسيدگي به پرونده افراد متقاضي به ترتيب نوبت آنان است.

تبصره 2 ـ در هر مورد كه به منظور اجراي اين ماده نياز به تفكيك يا افراز ملك باشد واحدهاي ثبتي مكلفند حسب مورد از اداره راه و شهرسازي و جهاد كشاورزي استعلام و با رعايت نظر دستگاه مذكور اقدام نمايند.

ماده 16ـ براي املاكي كه در اجراي مقررات ماده (147) اصلاحي قانون ثبت اسناد و املاك در موعد مقرر پرونده تشكيل شده و تاكنون منجر به صدور رأي و يا قرار بايگاني نشده است، رسيدگي به پرونده يادشده مطابق مقررات اين قانون به‌عمل مي‌آيد.

ماده 17ـ از متقاضيان موضوع اين قانون به هنگام صدور سند مالكيت، علاوه بر بهاي دفترچه مالكيت، تعرفه سند و معادل پنج درصد (5%) بر مبناء ارزش منطقه‌اي ملك و در نقاطي كه ارزش منطقه‌اي معين نشده بر مبناء برگ ارزيابي كه بر اساس قيمت منطقه‌اي املاك مشابه تعيين مي‌شود، اخذ و به حساب خزانه‌داري كل كشور واريز مي‌شود.

تبصره 1ـ چنانچه ملك مورد تقاضا مسبوق به صدور سند مالكيت اوليه نباشد، علاوه بر مبلغ فوق بايد مابه‌التفاوت هزينه ثبتي (بقاياي ثبتي) متعلقه نيز طبق مقررات، اخذ و به حساب مربوط واريز گردد.

تبصره 2ـ ‌سازمان ثبت اسناد و املاك كشور به منظور ايجاد زيرساخت لازم و پرداخت حق‌الزحمه اعضاء هيأت براي هر پرونده پنج ‌درصد (5%)‌ بر مبناء ارزش منطقه‌اي از متقاضي اخذ مي‌نمايد. درآمد حاصل از اجراي اين تبصره به خزانه واريز و صددرصد (100%) آن جهت اجراي اين تبصره در اختيار سازمان ثبت اسناد و املاك كشور قرار مي‌گيرد.
ميزان حق‌الزحمه اعضاء هيأت و كارشناسان‌رسمي و نحوه هزينه‌كرد ايجاد زيرساختهاي لازم به موجب آيين‌نامه‌اي است كه ظرف سه‌ ماه توسط سازمان ثبت اسناد و املاك كشور با همكاري وزارت دادگستري تهيه مي‌شود و به تصويب رئيس قوه قضائيه مي‌رسد.

ماده 18ـ ترتيب تشكيل جلسات و نحوه رسيدگي هيأتها و كارشناسان مطابق آيين‌نامه‌اي است كه توسط سازمان ثبت اسناد و املاك كشور با همكاري وزارت دادگستري تهيه مي‌شود و حداكثر ظرف سه ماه پس از لازم‌الاجراء شدن اين قانون به تصويب رئيس قوه قضائيه مي‌رسد. (قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمانهاي فاقد سند رسمي)

قانون فوق مشتمل ‌بر هجده ماده و نوزده تبصره درجلسه علني روز يكشنبه مورخ بيستم آذر‌‌ماه يكهزار و سيصد و نود مجلس شوراي اسلامي تصويب شد و در تاريخ 30 / 9 / 1390 به تأييد شوراي نگهبان رسيد.